Эксперт по недвижимости
Зубенко Кристина

По закону все долги перед Ресурсоснабжающими организациями и управляющей компанией остаются за предыдущем собственником, переходит только долг за капитальный ремонт т.к. он привязан непосредственно к имуществу.
Если при покупке квартиры вы обнаружили долги, которые остались за предыдущим владельцем, и он не собирается их платить то вы открываете новые лицевые счета и начисления вам пойдут с даты вступления в право собственности.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если он находился в собственности у налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения имуществом - 5 лет (Информация ФНС России от 21 июня 2023 года). Однако применяются и меньшие сроки:
Минимальный срок может составлять 3 года, если право собственности на недвижимое имущество получено:
·      физическим лицом в порядке наследования или по договору дарения от его члена семьи или близкого родственника;
·      в результате приватизации;
·      плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
·      в собственности у гражданина (включая совместную собственность супругов) на дату госрегистрации перехода права собственности на проданное имущество не находится иного жилого помещения. При применении данного условия не учитывается недвижимое имущество, приобретенное данным лицом или его супругом(супругой) в течение 90 дней до даты госрегистрации права собственности на проданное имущество.
Для иного имущества (гараж, автомобиль и т.д.) минимальный срок владения составляет 3 года
Согласно положениям ст. 220 НК РФ, физическое лицо при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков, земельных участков или долей в них, которые находились в собственности менее пяти лет (в отдельных случаях - менее трех лет), имеет право:
- на получение имущественного налогового вычета в размере, не превышающем 1 000 000 рублей.
- вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, можно уменьшить сумму доходов от продажи указанной недвижимости на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Для целей уменьшения базы по НДФЛ дохода от продажи жилого дома, право собственности на указанный жилой дом, исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на него.

Согласно пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ, в фактические расходы на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:
- расходы на разработку проектной и сметной документации;
- расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
- расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;
- расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;
- расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;
Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Таким образом, при строительстве жилого дома собственными силами без привлечения подрядчиков, в налоговую инспекцию вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ представляются документы, подтверждающие произведенные расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

По общему правилу минимальный срок владения жилой недвижимостью, дачей, садовым домиком или земельным участком, дающий право на освобождение от НДФЛ, составляет: 3 года — если право собственности на недвижимость зарегистрировано до 01.01.2016; 5 лет — если право собственности зарегистрировано после 01.01.2016.

 Снять жильца с регистрационного учета (выписать из квартиры) можно в случае утраты им права пользования жилым помещением. Утрата права пользования жилым помещением, находящимся в частной собственности, возможна в следующих ситуациях:
Прекращение семейных отношений с собственником квартиры. В этом случае право пользования этой квартирой за бывшим членом семьи собственника квартиры не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи или судебным решением. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его. В противном случае собственник квартиры вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 4, 5 ст. 31, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ; п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
Переход права собственности на квартиру к новому собственнику. По общему правилу при переходе права собственности на квартиру к новому собственнику право пользования жилым помещением членами семьи, в том числе бывшими, прежнего собственника прекращается. Новый собственник вправе предъявить требование о прекращении права пользования квартирой, если он купил квартиру с проживающими в ней посторонними лицами (п. 2 ст. 292 ГК РФ; ч. 4, 5 ст. 31, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ; п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).
Утрата права пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, возможна, в частности, в следующих случаях:
Лишение родительских прав. Родители, лишенные родительских прав, если их проживание с детьми в помещении, занимаемом по договору социального найма, признано судом невозможным, могут быть выселены в судебном порядке по иску законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора без предоставления им другого жилого помещения либо, если это предусмотрено законом субъекта РФ, - в другое жилое помещение по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ч. 2 ст. 90, ч. 2 ст. 91 ЖК РФ; п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).
Выезд нанимателя жилого помещения на другое место жительства. В случае выезда нанимателя жилого помещения и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Если такой выезд носит постоянный, а не временный характер, то заинтересованные лица вправе требовать признания утраты такими лицами права пользования жилым помещением в судебном порядке (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ; п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).
Невнесение нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги. Если плата за жилое помещение и коммунальные услуги не вносится более шести месяцев подряд без уважительных причин, жильцы по требованию наймодателя могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением им другого жилого помещения по договору социального найма (п. 1 ч. 4 ст. 83, ч. 1 ст. 90 ЖК РФ; п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).
Использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей, разрушение жилья. Если указанные действия совершаются нанимателем и (или) членами его семьи, то по иску заинтересованных лиц они могут быть выселены из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого помещения. Такое выселение невозможно без предварительного предупреждения и требования об устранении нарушений (п. п. 2 - 4 ч. 4 ст. 83, ч. 1 ст. 91 ЖК РФ; п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Наследство - это не всегда только доход. Наследникам приходится нести и расходы - в т.ч. по уплате необходимых налогов. Рассмотрим, какие налоги приходится платить тем, кто получил наследство.


1.    НДФЛ На данный момент закон требует от граждан заплатить налог (13%) со следующих доходов, которые они получили по наследству:
авторское вознаграждение за произведение науки, литературы или искусства,

выплаты, которые полагаются патентообладателю изобретения, полезной модели или промышленного образца. Все остальные доходы (деньги, недвижимость, транспортные средства и т. д.) не облагаются НДФЛ в случае перехода их по наследству (п. 18 ст. 217 НК РФ). Поэтому в большинстве случаев наследникам не стоит опасаться того, что с них взыщут налог за полученное наследство. Но если они решат продать наследство раньше времени (пока не истечет 3 года со дня смерти наследодателя), такое взыскание станет вполне возможным. ФНС выставит к уплате налог - 13% от стоимости проданного имущества, которую можно уменьшить только на сумму налогового вычета: 1 млн рублей для жилья и земельных участков, 250 тысяч рублей - для нежилых помещений и движимого имущества, либо в размере расходов наследодателя на приобретение соответствующего имущества (ст. 220 НК РФ). Поэтому освободиться от НДФЛ можно будет только, если налоговый вычет окажется больше или равен стоимости проданного наследства.
Налог на имущество Жилая и нежилая недвижимость, а также земельные участки, перешедшие в порядке наследования, облагаются налогом на имущество физических лиц и земельным налогом соответственно. Поэтому наследникам придется платить эти налоги - причем не со дня регистрации своего права собственности на эти объекты, а со дня открытия наследства (т. е. со дня смерти наследодателя). Учитывая, что между открытием наследства и получением свидетельства о праве на наследство проходит, как правило, не меньше 6-ти месяцев, наследник становится налоговым должником еще до того, как станет законным собственником. Почему так происходит? По закону наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, независимо от того, когда он фактически его принял (ст. 1152 ГК РФ, Письмо Минфина от 19.04.2017 № 03-05-06-01/23425).
Долги по налогам Тот, кто принял наследство, отвечает по долгам наследодателя - и неуплаченные налоги в данном случае не являются исключением. Но нужно учесть, что по закону обязанность по уплате налога возникает со дня получения уведомления от ФНС (если она начисляет соответствующий налог - а это в большинстве случаев, п. 4 ст. 57 НК РФ). Поэтому наследник не обязан платить налог за наследодателя, если тот не получал налоговое уведомление (к уведомлению сейчас приравнивается начисление налога в Личном кабинете налогоплательщика). Соответствующая позиция подтверждена Минфином России (Письмо 25.03.2009 № 03-05-06-04/33). Если же уведомление было получено наследодателем, с наследника могут взыскать задолженность, но: только в пределах стоимости наследственного имущества, и в рамках срока, предусмотренного законом для взыскания (в частности, в течение 6-ти месяцев со дня, когда сумма долга превысила 10 000 рублей - ст. 48 НК РФ). Кроме того, спорным остается вопрос, переходит ли к наследнику обязанность по уплате пеней и штрафов, начисленных на налоговую задолженность наследодателя. Исходя из буквального толкования ст. 44 НК РФ, наследник должен погасить только недоимку по налогу - о пенях и штрафах в законе речи не идет. Но судебная практика по этому вопросу пока остается неоднозначной.

Корректнее процедура называется нотариальным удостоверением договора — это проверка законности сделки нотариусом или лицом, исполняющим его обязанности. Нотариус должен убедиться, что у сторон есть право подписать договор и что этот договор не нарушает их права. Стороны должны четко выразить свою волю в заверяемом документе и подписать его при нотариусе.
По закону обязательному нотариальному удостоверению подлежат:
1. Сделки, в которых за одного из участников расписывается другой человек. Так бывает, когда из-за физического недостатка, болезни или неграмотности участник сделки не может расписаться самостоятельно.
2. Договоры ренты.
3. Договоры, по которым отчуждаются доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Есть исключения: например, если доля отчуждается самому обществу или распределяется между участниками ООО, идти к нотариусу не нужно.
4. Договоры отчуждения или ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Например, если человеку принадлежит половина квартиры, он может ее продать, подарить или обменять на что-то другое только по нотариально удостоверенному договору. Исключение — если в результате сделки покупатель становится собственником всей недвижимости целиком.
5. Сделки по отчуждению недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину.
6. Брачные договоры.
7. Договоры поручительства, которые заключаются застройщиками, чтобы обеспечить обязательства перед участниками долевого строительства.
8. Договоры условного депонирования (эскроу), за исключением депонирования безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг.
9. Соглашения об уплате алиментов.
10. Наследственный договор и отказ наследодателя от него.

Росфинмониторинг в своем Письме от 19.05.2023г. № 01-01-68/ 11993 указал, что в случае, если индивидуальный предприниматель оказывает посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества он является субъектом Федерального закона № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» и на него в полной мере будут распространяются требования Федерального закона № 115-ФЗ, в том числе и в части постановки на учёт в Росфинмониторинге. Осуществление деятельности по купле-продаже собственного имущества не является основанием для отнесения индивидуальных предпринимателей к субъектам Федерального закона № 115-ФЗ и, следовательно, в данном случае требования вышеуказанного закона на них не распространяются.

Лица лишенные дееспособности или ограниченных в дееспособности.
Кто эти люди? Каким образом они приобретают этот статус? Можно ли что-то изменить?
Дееспособность - способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.
Дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия (18 лет). В случае эмансипации или вступления в брак с разрешения органов опеки и попечительства - с 16 лет. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. Если такой брак будет признан недействительным, то суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности. Гражданин, может быть признан судом недееспособным, если вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить. В этом случае над ним устанавливается опека. Ограниченно дееспособным может быть признан судом гражданин: который вследствие пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение; кто вследствие психического расстройства может понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц. В указанных случаях над такими гражданами устанавливается попечительство.
Гражданин может быть признан судом недееспособным, если вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими самостоятельно по себе наличие психиатрического заболевания или наличие факта прохождения лечения в психиатрическом стационаре не является основанием для ограничения прав и свобод лица, не делает его недееспособным и не лишает гражданина права на обращение в суд. Только суд может вынести решение о признании гражданина недееспособным. Недееспособным может быть признан и несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, страдающий психиатрическим расстройством (если не может осуществлять действия, предусмотренные ст. 26 ГК РФ). С заявлением в суд о признании гражданина недееспособным могут обратиться: члены его семьи, близкие родственники (родители, дети, братья, сестры) независимо от совместного проживания, орган опеки и попечительства, медицинская организация, оказывающая психиатрическую помощь, стационарная организация социального обслуживания для лиц, страдающих психиатрическими расстройствами. Подача заявления осуществляется по месту жительства гражданина либо по месту нахождения специализированного стационара, в который помещен гражданин. Гражданин, признанный решением суда недееспособным, имеет право обжаловать вынесенное судебное решение либо лично, либо через выбранных им представителей. Суд в течение 3 рабочих дней с момента вступления в силу решения о признании гражданина недееспособным обязан сообщить об этом в орган опеки и попечительства по месту жительства гражданина. Распоряжение имуществом, находящимся в собственности гражданина, признанного недееспособным, осуществляется исключительно с согласия органа опеки и попечительства в соответствии со ст. 37 ГК РФ. В случаях: восстановления способности гражданина понимать значение своих действий или руководить ими, развития способности понимать значение своих действий или руководить ими, но с помощью других лиц, - гражданин, признанный недееспособным, или выбранный им представитель, - опекун, - члены семьи, - медицинская организация, оказывающая психиатрическую помощь, - стационарная организация социального обслуживания для лиц, страдающих психиатрическими расстройствами, - органы опеки и попечительства могут обратиться с заявлением в суд признании гражданина дееспособным или ограниченно дееспособным.