Законодательство по вопросам приобретения недвижимости в Турции

 Согласно ст. 35 Закона о собственности №2644 от ноября 1934 года с изменениями и дополнениями от июля 2003 года, «иностранные физические лица и торговые компании, образующие юридическое лицо и созданные за рубежом в соответствии с законодательством своей страны, обладают правом приобретать недвижимое имущество, находящееся в пределах границ Турецкой Республики» на основе принципа взаимности. Это означает, что турецкую недвижимость имеют право покупать граждане тех государств, законодательства которых позволяют приобретать недвижимость гражданам Турции, в том числе и Россия. Это условие не является обязательным для лиц без гражданства, беженцев и лиц, осуществляющих инвестирование в сферу туризма Турции.Владельцы турецкой недвижимости могут получить вид на жительство. Для этого следует после покупки обратиться в посольство Турции в Москве, предъявив TAPU (документ, удостоверяющий права собственности). На его основании оформляют одноразовую долгосрочную (сроком от трех месяцев до года) визу. После въезда в Турцию необходимо обратиться в иностранный отдел полиции, где на основании визы в течение месяца-полутора оформят вид на жительство сроком на год, который можно продлевать.  

Приобретение в Турции недвижимого имущества иностранными юридическими лицами 

Из иностранных юридических лиц закон разрешает приобретение недвижимости только коммерческим организациям, а различные фонды, ассоциации, общества, кооперативы, государственные учреждения не могут приобретать недвижимость в Турции. Иностранные коммерческие организации могут приобретать недвижимость в Турции только в рамках частных законов (Закона о поощрении туризма, Закона о индустриальных районах и Закона о нефти), для чего им необходимо предоставить разрешительные документы из соответствующих государственных учреждений. Ограничения, о которых было сказано выше, не распространяются на компании с участием иностранного капитала, учрежденные согласно Закону о прямых иностранных инвестициях. 

Коротко процедуру покупки можно представить следующим образом: 

- Выбор недвижимости. 

- Заключение договора. 

- Авансовый взнос (20-50.% от стоимости - зависит от состояния объекта недвижимости и срока заселения)

 - Оформление вида на жительство сроком на 6 месяцев на будущего владельца недвижимости-

 Подача документов на оформление в Кадастровое Управление. 

- Получение разрешения для Покупателя как иностранного гражданина на приобретение недвижимости в Турции.  Направляются запросы в военное ведомство в Измире и Главное Кадастровое управление в Анкаре. Как правило, данная процедура занимает 3-6 месяцев. Ответы на данные запросы удостоверяют, что земля, где находится объект недвижимости, не принадлежит и не используется государством и военным ведомством.

 - Передача свидетельства о праве собственности (ТАПУ) Покупателю и оплата оставшейся стоимости недвижимости. 

- Передача ключей, заселение 

В контракте на покупку недвижимости обычно указываются:

 · Имена и адреса Покупателя, Застройщика/Продавца, агентства

· Контрактная (покупная) цена недвижимости

· Величина депозита и график оплаты оставшейся суммы

· Сроки регистрации сделки и условие оформления ТАПУ

· Дополнительные условия сделки (услуги Застройщика/Продавца, сроки сдачи объектов) При оплате депозита Покупатель должен предоставить копию действительного загранпаспорта, а также, при необхожимости открыть счет в турецком банке (для удобства расчета)

. Копии паспортов должны быть подготовлены всеми участниками сделки, на имена которых будет оформляться ТАПУ.

 Порядок приобретения недвижимости в Турции

  1.      Выбор недвижимости.  Выбрав во время ознакомительного тура заинтересовавший Вас объект, Вы с нашей помощью договариваетесь о цене и условиях продажи (размере депозита, рассрочке платежа и т. п.) с его продавцом.

 2.      Заключение контракта.  После этого Вы и продавец заключаете контракт, в обязательном порядке составленный на турецком и русском языках.В момент подписания договора, как правило, происходит выплата продавцу депозита (обычно не превышает 10-25% стоимости объекта).Для НОВОГО жилья: 10% при заключении контракта, остальная сумма денег – рассрочкой платежа (беспроцентной!!!) 3/4/5 в зависимости от проекта 

Например 

10% при заключении контракта + 30% в 1 месяц + 30% во 2 месяц + 30 % в 3 месяц 10 при заключении контракта + 25% в 1 месяц+ 25% во 2 месяц + 25 % в 3 месяц + 15% 4 месяц и тд Депозит для вторичного жилья : 25% при подписании контракта;остальные 75% в течение 1 месяца после контракта. 

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ  Иностранные граждане представляют тот же набор документов, что и граждане Турции. 

 А - ФИЗИЧЕСКИЕ ЛИЦА  

1. Документ с указанием номера участка (месторасположения) недвижимого имущества или устное заявления его владельца о праве собственности на него;

2. Удостоверение личности или паспорт, выданные государством гражданской принадлежности заявителя

3. Четыре цветных фотографии размером 3,5х 4,5 см4. Доверенность, удостоверение личности и фотография доверенного лица (при осуществлении сделки доверенным лицом), при отсутствии одного из покупателей - документ, удостоверяющий личность (с фотографией) его представителя, фотографии 3,5х 4,5 доверенность. 

 Б - ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА 

 1. Компании, созданные в соответствии с Законом о прямых иностранных инвестициях № 4875 представляют полученные в Управлении регистрации торгового реестра документы, подтверждающие право приобретать недвижимое имущество, образцы подписей ответственных лиц и доверенность для лица, представляющего интересы покупателя.

2. Компании, созданные в иностранном государстве в соответствии с законодательством этого государства, представляют документы, подтверждающие право приобретать недвижимое имущество, полученные в уполномоченном органе иностранного государства. (*Однако при необходимости выезда на местность для обозначения недвижимого имущества на карте масштаба 1:25000, прилагаемой к запросу, направляемому в адрес военных властей с целью получения подтверждения расположения недвижимого имущества, предполагаемого к приобретению иностранным физическим или юридическим лицом, за пределами закрытых военных районов и зон безопасности, взимается плата, равная стоимости этой услуги) 

3. Далее в зависимости от указанного в контракте способа и графика оплаты Вы перечисляете стоимость объекта продавцу. Для строящихся и новых объектов обычно предусмотрена рассрочка до завершения строительства. Необходимо будет открыть Ваш банковский счет в одном из турецких банков, на который Вы сможете переводить деньги из России. Также существует возможность производить выплаты через московское дочернее отделение одного из турецких банков.  

4.Оформление вида на жительство сроком на 6 месяцев на будущего владельца недвижимостиС 01.06.2006 г. вводится дополнительное условие оформления недвижимости на граждан России, Украины и ряда остальных стран бывшего СССР - необходимость оформления вида на жительство (ВНЖ) сроком на 6 месяцев на тех покупателей, имена которых будут записаны в сертификате о праве собственности (ТАПУ) . Для выполнения данной операции необходимо следующее:

 • личное присутствие покупателей (имена которых будут значиться в ТАПУ) при подаче документов и при получении ВНЖ

• действительный не менее, чем на следующие 6 месяцев загранпаспорт

• 5 фотографий

 • банковская карточка, доказывающая наличие счета в турецком банке (владельцами счета должны быть те граждане, имена которых будут указаны в ТАПУ), а также наличие суммы на банковском счете, равнозначной 1 200 долл. США на каждого покупателя

 • сумма в размере 200-500 евро (в зависимости от региона и места нахождения объекта недвижимости), составляющая стоимость оформления вида на жительство на 6 месяцев

• 4. Получение разрешения для Покупателя как иностранного гражданина на приобретение недвижимости в Турции из Главного кадастрового управления в Анкаре. 5. Оформление свидетельства о собственности (TAPU) Одновременно Вы ожидаете, пока придет разрешение из Главного кадастрового управления в Анкаре на владение Вами недвижимостью, после чего вновь приезжаете в Турцию для оформления свидетельства о собственности (TAPU). 

Вам нужно будет выплатить налог на приобретение недвижимостив размере 3% от задекларированной в TAPU стоимости объекта(как правило, она меньше, чем реальная).3% кадастровые сборы при оформлении ТАПУот стоимости 0,05 %услуги переводчика 100 евроУслуги нотариуса 150 евро 

* Дополнительных расходов потребует также подключение Вашего объекта к системам электро- и водоснабжения:Подключение электричества120 евроПодключение к водопроводу80 евроПодключение телефонной линии 8 евро Получение разрешения для иностранных граждан на приобретение недвижимости в Турции: в соответствии с положениями вновь принятого закона процедура получения разрешения займет в среднем 3-5 месяцев с даты подачи запроса. Для российских граждан запрос будет производиться в 2 инстанции - военное ведомство в Анталье и главное кадастровое управление в Анкаре, запрос в который отправляется только после получения вида на жительство на 6 месяцев. Оформление ТАПУ может быть произведено только после получения данных разрешений. Из более чем трехлетней практики оформления недвижимости нами, следует, что разрешения приходят всегда, различия имеются только в сроках оформления. 

Оформление прав на недвижимость в Турции Оформление прав на недвижимость осуществляется со стороны государственного органа - Кадастрового управления, который выдает новому владельцу владенческий титул «ТАПУ».

 Для оформления ТАПУ требуются следующие документы: 

1. Договор купли-продажи на приобретаемую недвижимость.

2. Паспорт, действительный не менее, чем на 6 месяцев; его перевод и нотариальноезаверение - 4 экземпляра.

3. 4 цветных фото 3х4.

4. Ксерокопия визы или вида на жительство.

5. Налоговый номер ТАПУ подразумевает безвременное и абсолютное владенческое право, которое после заключения сделки купли-продажи не может быть никем оспорено в судебном порядке. Договор купли-продажи не является документом на владение собственности. Только ТАПУ является единственным официальным документом, подтверждающим передачу прав собственности и единоличное владение недвижимостью покупателем. 

В этом документе указаны: 

1. Город

2. Округ

3. Район

4. Область

5. Улица

6. Местность

7. Фотография владельца

8. Стоимость объекта

9. Квадрат на карте города

10. Сектор на карте города

 11. Участок на карте города

12. Площадь объекта ( м2)

13. Тип объекта

14. Границы участка

15. Приобретение права16. Собственник

17. Номер тома (входящий)

18. Номер страницы (входящий)

19. Номер записи (входящий)

20. Дата записи (входящая)

21. Координаты Кадастр. Упр.

22. Подписи и печати КУ

23. Номер тома (исходящий)

24. Номер записи (исходящий)

25. Номер страницы (исходящий)

26. Дата записи (исходящая)

 Все расходы по оформлению ТАПУ принадлежат Покупателю. 

Перевод финансовых средств  

Перевод через банки и частные финансовые структуры финансовых средств для оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества (как с помощью обмена иностранной валюты, так и без него), а также средств полученных в качестве доходов от продажи или эксплуатации недвижимого имущества не подлежит каким-либо ограничениям.  Не существует никаких законодательных ограничений на покупку недвижимости по ее стоимости, виду или количеству приобретаемых объектов на одно лицо. 

Порядок подачи и рассмотрения заявок  

Согласно ст.26 Закона о собственности № 2644 составление и оформление документов, касающихся недвижимого имущества, находится в компетенции Управлений регистрации собственности.  Иностранные граждане, желающие приобрести в собственность недвижимое имущество должны обратиться в Управление регистрации собственности по месту нахождения недвижимого имущества.  

Наследование недвижимости в Турции  

Вопросы наследования недвижимости в Турции регулируются турецким законодательством в порядке, принятом в большинстве стран. В случае смерти собственника (иностранного гражданина), недвижимость переходит к его наследникам.Вступление в наследство происходит в стране, гражданином которой является наследник. Перепись недвижимости на наследника происходит в Турции после представления в турецкий суд соответствующих переведенных и легализованных документов и уплаты налога на наследство.В случаях наследования, утверждаются только достоверные завещания, составленные в стране наследника. Если подобного завещания не имеется, то в силу вступает принятое законодательством Турции наследственное право. Налог уплачивается с суммы, указанной в ТАПУ. 

Оформление прав на недвижимость 

Всякое приобретение регистрируется в кадастровую книгу. С целью документирования собственности покупателю предоставляется регистрационный номер. Акты покупки продажи содержатся в картотеках Регистрационных палат недвижимости и Государственном земельном кадастре. Для составления протокола, отражающего акт покупки продажи, продавцы и покупатели должны предоставить сведения, содержащие данные из внутренних паспортов, имена отцов, причины покупки или продажи, фотографии 3х4 (на текущий момент). Покупателям, являющимся гражданами других стран, должна быть обеспечена помощь присяжного переводчика.  В случаях наследования, утверждаются только достоверные завещания, составленные в стране наследника. Если подобного завещания не имеется, то в силу вступает принятое законодательством Турции наследственное право.  Оформление покупки недвижимости должна быть проведена только через Регистрационные палаты недвижимости или Государственный земельный кадастр. Регистрационные палаты недвижимости и Государственной земельный кадастр в Турции подобны соответствующим органам в других странах.  Только зарегистрированная недвижимость охраняется со стороны государства и может быть рассматриваться как залог при получении кредита или других финансовых операциях. Правовая гарантия в случае неявных недочетов - 3 года.  В Турции существует титульная система оформления прав на недвижимость. Это значит, что оформление прав на недвижимость является прерогативой государственного органа - Кадастрового управления, который и выдает новому владельцу владенческий титул "ТАПУ". Этот титул подразумевает безвременное и абсолютное владенческое право, которое после заключения сделки купли-продажи не может быть никем оспорено в судебном порядке. ТАПУ представляет собой документ, удостоверяющий право собственности данного человека на конкретный объект недвижимости. Нотариусы не имеют права оформлять и регистрировать сделки по купле-продаже недвижимости. У нотариуса можно лишь оформить договор, предметом которого будет купля-продажа объекта, в котором, однако, будет урегулирована лишь цена за объект и условия его оплаты. Но он не будет ни в коем случае являться документом, удостоверяющим переход права собственности к новому владельцу. На практике данный договор купли-продажи заключается между покупателем и агентством недвижимости, осуществляющим продажу данного объекта. В договоре указываются данные о покупателе, информация о приобретаемом объекте недвижимости, цена объекта и условия его оплаты. 

Разрешение на пребывание в стране (Residence Permit) 

 После завершения процедуры приобретения недвижимости в Турции, Вы можете получить ДОЛГОСРОЧНУЮ ВИЗУ (1 год). Для этого Вам необходимо обратиться в посольство Турции в Москве с соответствующим ходатайством. Необходимым условием является наличие на руках ТАПУ.  По истечении 1 года, обратившись на территории Турции в местное полицейское управление, Вы можете получить ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО, предоставляемый Вам и Вашим ближайшим родственникам.  И последний вопрос, решение которого необходимо для спокойного проживания в Турции - вопрос оформления визы или вида на жительство: до приобретения недвижимости права потенциальных покупателей не отличаются от прав туристов, при въезде покупающих специальную марку (визу), стоимостью 20 долларов, которая дает право пребывания в Турции сроком до 2 месяцев.

Для продления визы можно воспользоваться следующими методами:  

1. Не выезжая из страны, обратиться в иностранный отдел местной полиции на продление визы еще на 3 месяца - действительно для всех владельцев недвижимости и родственников первой степени (стоимость оформления - 105 €)  

2. После получения Тапу следует обратиться в посольство Турции в вашей стране, где на основании Тапу выдается разрешение на получение вида на жительство в Турции сроком на 5 лет. Вид на жительство оформляется в том же иностранном отделе местной полиции, стоимость оформления - 315 € в год.